Cómo obtener el título de una propiedad por posesión (usucapión)

Por: Ayuda Legal Puerto Rico
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Posesión y prescripción


En Puerto Rico hay muchas maneras de obtener una propiedad. Una de ellas es mediante lo que se conoce como la “prescripción adquisitiva” o “usucapión”. Este es el caso de las personas que poseen una propiedad o un terreno por un número de años y que por ello llegan a ser consideradas como dueñas ante la ley.

 

¿Como una persona se puede convertir en dueña por medio de la posesión de una propiedad o terreno?


La ley en Puerto Rico reconoce derechos a las personas poseedoras de propiedad. La condición de ser dueñas o titulares se reconoce ante la ley siempre y cuando se cumpla con ciertos requisitos.   

 

Requisitos que aplican a todo tipo de posesión


  1. En concepto de dueña- Es importante que la persona viva la propiedad y haga actos que comúnmente hacen las personas dueñas de una propiedad. Por ejemplo, hace construcciones y mejoras grandes. Esto significa que la persona no puede ser alguien que está alquilando la propiedad o que solo tiene permiso para vivirla.  SIn embargo, sí podría ser una persona que aún habiendo entrado como inquilina, comienza a comportarse públicamente como dueña.
     

  2. De forma pública: Esto significa que es necesario que las personas vecinas reconozcan a la persona como dueña de la propiedad o terreno.
     

  3. Pacífica: La posesión de la propiedad debe llevarse a cabo sin violencia.
     

  4. Continua e ininterrumpida:  La persona tiene que vivir la propiedad por la cantidad de años que requiere la ley, tal como discutiremos más adelante. Para llegar a esta cantidad de años, es posible sumar las posesiones anteriores. Por ejemplo, Juana lleva 14 años viviendo la propiedad como dueña. Su mamá, Carmen, vivió la propiedad como dueña por 7 años. Entre ambas, vivieron la propiedad 21 años (14+7= 21). Han cumplido el término necesario para ser consideradas como dueñas.

 

La persona que cumple estos requisitos se conoce como una usucapiente.

 

¿Cuánto tiempo tiene que pasar?


Eso depende de la manera en que se obtuvo la propiedad o el terreno y de si los términos estaban transcurriendo a la fecha del 28 de noviembre de 2020, fecha en que entró en vigor el nuevo Código Civil de Puerto Rico.

 

Si la persona obtuvo el terreno o la propiedad de quien creía que era dueña o podía traspasar la misma:


Esto se conoce como usucapión de buena fe o usucapión ordinaria. En estas situaciones, existe una persona que aparenta tener lo que se conoce como un justo título o el derecho válido de traspasar esa casa o esa tierra. Quien le creyó y compró o adquirió de ella, no se considera dueña automáticamente. Tiene que pasar cierta cantidad de tiempo. ¿Cuánto?

 

  • A partir del 28 de noviembre de 2020, fecha en que entró en vigor el nuevo Código Civil de Puerto Rico, tienen que pasar 10 años para serlo, con justo título y buena fe.

 

  • Si el término estaba transcurriendo al 28 de noviembre de 2020, tienen que pasar los términos dispuestos en el Código Civil anterior, que son los siguientes:

 

- 10 años si la persona se encontraba presente en Puerto Rico

 

- 20 años si la persona se encontraba fuera de Puerto Rico

 

  • Si el término fue interrumpido después del 28 de noviembre de 2020, el término será el del nuevo Código Civil (10 años sin distinción entre personas presentes y ausentes). 

 

 

Si la persona obtuvo el terreno o la propiedad sabiendo que no era suya:


Este es el caso de las personas rescatadoras de terreno.

 

Esta se conoce como usucapión extraordinaria o de mala fe. La persona que adquirió la propiedad o el terreno conocía que quien le transfirió el  título no tenía la capacidad para hacerlo. Es, por tal razón, que la cantidad de años que tienen que pasar para que quien vive la propiedad se considere dueña aumenta a lo siguiente:

 

  •  A partir del 28 de noviembre de 2020, fecha en que entró en vigor el nuevo Código Civil de Puerto Rico, tienen que pasar 20 años, sin requerir justo título ni buena fe. 

 

  • Si el término estaba transcurriendo al 28 de noviembre de 2020, tienen que transcurrir el término dispuesto en el Código Civil anterior: 30 años sin requerir justo título ni buena fe. 

 

  • Si el término fue interrumpido después del 28 de noviembre de 2020, el término será el del nuevo Código Civil (20 años sin requerir justo título ni buena fe). 

 

¿Qué ocurre cuando la persona cumple el tiempo requerido?


En ese caso, ya considerándose como dueña del terreno, puede acudir al tribunal y solicitar lo que se conoce como un “expediente de dominio”. Un expediente de dominio es una acción judicial que busca declarar a la persona dueña oficialmente de la propiedad.

 

¿Cuándo no se puede adquirir una propiedad o terreno por usucapión?


A continuación algunos ejemplos:

  • No todos los terrenos o propiedades pueden adquirirse por usucapión o posesión. Este es el caso de la propiedad que es considerada de dominio público o gubernamental. No importa cuánto tiempo lleva una persona ahí, nunca podrá ser considerada dueña de la propiedad.

  • Cuando la persona está alquilando la propiedad.

  • Cuando no se cumplen los términos de tiempo establecidos en la ley

 

 

¿De dónde sale esta información?


Este contenido educativo hace referencia al Código Civil de Puerto Rico

 

 

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Última revisión y actualización: Dec 02, 2020