Lo que debe saber sobre los estorbos públicos

Por: Ayuda Legal Puerto Rico

¿Qué es un estorbo?

Estorbo es una estructura abandonada o un solar abandonado, yermo o baldío, que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos porque está en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público. 

Algunas condiciones que provocan que una propiedad sea declarada estorbo público incluyen: 

  • defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes; 

  • falta de ventilación adecuada o facilidades sanitarias; 

  • falta de energía eléctrica o agua potable; 

  • falta de limpieza.

Ninguna propiedad es un estorbo hasta tanto se le haya declarado como tal.

¿Quién puede declarar una propiedad como un estorbo público?

Los gobiernos de los municipios pueden declarar estorbo cualquier propiedad dentro de su territorio que cumpla con la definición de arriba como un estorbo público.

¿Cómo inicia el proceso de declaración?

Los municipios pueden realizar estudios para identificar propiedades, que por sus condiciones deben ser declaradas como estorbo. El personal del municipio puede entrar en cualquier propiedad que sospecha puede ser un estorbo para hacer esta inspección. Si determina que la propiedad en efecto presenta las características incluidas en la definición, el municipio procederá en el proceso de declaración. 

 

Si una persona ocupa una propiedad como su residencia principal, ésta no se considerará como un estorbo público.

¿El municipio tiene que notificar que va a hacer la declaración de estorbo?

Sí. Una vez el municipio identifica un posible estorbo, debe notificar a las personas dueñas, poseedoras o con interés en la propiedad su intención de declararla como estorbo. Esta notificación debe hacerse personalmente o por correo certificado, informándoles de su derecho a una vista donde podrán oponerse a la declaración. 

Si el municipio desconoce la identidad o el paradero de las personas que debe notificar, debe publicar un aviso en un periódico impreso de circulación general o regional y en un periódico digital anunciando su intención de declarar la propiedad estorbo. No es necesario una orden judicial para la notificación mediante aviso público.

La notificación es un requisito indispensable para la validez de estos procesos. Si el municipio no cumple con la notificación, según exige la ley,  las personas con derechos sobre la propiedad pueden impugnar el proceso.

¿Quiénes pueden oponerse a la declaración?

Las personas dueñas, poseedoras o con interés en la propiedad pueden oponerse a que el municipio haga la designación de estorbo. Tienen 30 días desde la fecha de la notificación para oponerse y solicitar una vista administrativa ante un oficial examinador. En la vista, las personas que se opongan podrán presentar prueba de que la propiedad no es un estorbo. 

El proceso de impugnación puede tener cualquiera de los siguientes resultados:

  • El municipio no declara la propiedad estorbo

  • La persona que solicitó la vista y el municipio llegan a un acuerdo sobre cómo manejar la situación

  • Se confirma la decisión de declarar la propiedad como estorbo. En ese caso, el municipio emitirá una resolución declarando la propiedad como un estorbo público. 

¿Qué ocurre si no hay oposición a la declaración?

Si pasan los 30 días sin que la persona interesada presente su oposición, el municipio emitirá una resolución declarando la propiedad como un estorbo público. La persona dueña tendrá 60 días para hacer las reparaciones y limpieza necesarias. Si no lo hace, el municipio podrá hacer todas las gestiones necesarias para asegurar la seguridad y salud de la comunidad, y cobrarle a la dueña por sus gastos.

¿Qué ocurre si el municipio declara mi propiedad un estorbo?

La declaración como estorbo permite al municipio:

  • Rotular la propiedad como estorbo público. 

  • Tasar la propiedad o solicitar la tasación al CRIM para determinar su valor en el mercado. 

  • Solicitar al CRIM la certificación de deuda de contribución sobre la propiedad. 

  • Expropiar la propiedad para darle un uso público. Si la propiedad tiene deudas  con el CRIM, se le restará esa cantidad al valor de tasación al momento de calcular la justa compensación. Desde 2024, este proceso se hace a través de un proceso sumario de expropiación.

¿Qué tiene que hacer si declaran su propiedad un estorbo?

Si el municipio declara que su propiedad es un estorbo público, pero puede ser reparada, usted tiene la obligación de limpiar y llevar a cabo todas las obras o reparaciones necesarias para que deje de ser un estorbo. Tendrá un término de 30 días para hacer esas gestiones. Este término puede ser ampliado, hasta 1 año con la autorización del oficial examinador.

Si el municipio declara que su propiedad es un estorbo público y que esta no puede ser reparada, ordenará la demolición y limpieza. La demolición debe completarse en un término de 30 días, que se pueden extender hasta 90 días.

Si usted no hace la limpieza o demolición, el municipio puede hacerlas. Sin embargo, el municipio tiene derecho a cobrarle a usted todos los gastos de ese proceso. Si no paga, el municipio puede imponer un gravamen – un tipo de hipoteca -  sobre la propiedad en el Registro de la Propiedad. Además, en los casos en los que el municipio tenga que asumir los costos de los arreglos, impondrá una multa de entre $1,000 y $5,000 dólares. 

Una vez el municipio exija que se le paguen los costos y la multa, la persona dueña, poseedora, o con interés tiene 60 días para hacer el pago. Si no lo hace, el municipio podrá demandar por cobro de dinero y solicitar la venta en pública subasta de la propiedad para recuperar su inversión.

¿Qué es el proceso sumario de expropiación forzosa?

 

Una vez el municipio declara que la propiedad es un estorbo público puede adquirir la propiedad a través de un procedimiento sumario de expropiación. 

El proceso de expropiación inicia con la presentación de una demanda en el Tribunal de Primera Instancia en la sala correspondiente al lugar donde se ubica la propiedad declarada estorbo.

La demanda se presenta contra la propiedad e incluye como parte demandada a las personas dueñas y las que puedan tener un interés sobre la propiedad, por ejemplo herederos o un banco si hay hipoteca. Si la propiedad no está registrada en el CRIM y se desconoce quién es la dueña de la propiedad, se demandará como persona desconocida.

El municipio expropiante no tiene que depositar el dinero de la justa compensación al presentar la demanda. Tendrá que hacerlo cuando las partes demandadas comparezcan ante el Tribunal. 

Las partes demandadas tienen que contestar la demanda en 20 días, o en 30 días si fueron emplazadas mediante edictos. Este término no se puede prorrogar.

Si las partes no contestan, el Tribunal dictará sentencia dentro de 5 días. Si las partes contestan la demanda oponiéndose a la expropiación, el Tribunal tiene que celebrar juicio en un término no menor de 15 días pero no mayor de 30 días. En ese caso, el Tribunal tiene que dictar Sentencia dentro de los 5 días después de celebrado el juicio. 

Si una de las partes está inconforme con la decisión del tribunal, puede apelar al Tribunal de Apelaciones dentro de un término de 15 días. 

En la Sentencia, el Tribunal determinará cuánto debe pagar el municipio por concepto de compensación justa. Las personas que tengan derecho a recibir la compensación tienen hasta 3 años para reclamarla ante el tribunal. Si no lo hace dentro de ese término no lo podrá reclamar. 

Este procedimiento sumario, no se puede usar para beneficiar a terceros adquirentes, incluyendo inversionistas, que quieran adquirir la propiedad. El tercero adquirente es una persona que no era la dueña o tenía algún derecho sobre la propiedad. Sin embargo, se podrá utilizar, durante el primer año desde que se declara un propiedad estorbo público, para beneficiar a personas que tienen oportunidades limitadas de adquirir una propiedad en el mercado tradicional. Este término de un año se podría extender por 6 meses dentro de ciertas circunstancias.

¿Cómo podemos identificar cuáles propiedades han sido declaradas estorbos?

Los municipios deben tener un inventario de propiedades declaradas estorbos públicos que usted puede adquirir. En este inventario deben estar todas las propiedades que el municipio no interesa adquirir para un uso público. Como mínimo, el inventario debe incluir la siguiente información:

  • Dirección de la propiedad. 

  • Descripción según aparece en el Registro de la Propiedad, incluyendo todos las cargas o gravámenes sobre ella, como las hipotecas y los que se hayan impuesto por deuda de contribución sobre la propiedad CRIM.

  • Número de Catastro. 

  • Nombre de la persona propietaria, poseedora o con interés en la propiedad.

  • Valor en el mercado, según tasación. 

El municipio está obligado a mantener el inventario y disponible al público en la Alcadía y su plataforma digital, y a actualizarlo trimestralmente.

¿Puede una persona comprar una propiedad declarada estorbo?

Sí. La ley autoriza a los municipios a comprar o expropiar las propiedades en el inventario y pasarla a una persona que pueda pagar por ella y esté dispuesta a limpiar y restaurar la propiedad, o a construir una nueva estructura en el lugar. En el caso de propiedades que pueden ser rehabilitadas para servir de viviendas, el municipio deberá considerar como primera opción a personas que tengan oportunidades limitadas para adquirir una vivienda en el mercado tradicional.

Para ello, el municipio adquiere la propiedad que la persona escoja, mediante compraventa o expropiación forzosa, y luego se la transfiere.

¿Cómo funciona el proceso que permite a las personas comprar estorbos públicos?

El procedimiento es el siguiente:

  • Usted le notifica al municipio que quiere adquirir una propiedad en el inventario y le paga al municipio el total de valor de tasación de la propiedad más el 10% para cubrir los costos del procedimiento. 

    • Los costos del proceso pueden incluir los costos de la tasación, emplazamiento, gastos notariales e inscripción de título en el Registro de la Propiedad.

    • Usted también deberá pagar cualquier otro gasto que surja durante el proceso.

    • El municipio le devolverá cualquier suma que no se utilice. 

  • El municipio inicia el proceso de compra de la propiedad o inicia la acción de expropiación forzosa ante el tribunal.

    • Usted será responsable de cubrir cualquier cantidad que se imponga como parte del proceso de expropiación. Esto puede incluir, por ejemplo: justa compensación por la propiedad, intereses, costas, penalidades, sanciones, gastos del litigio y honorarios de abogados en aquellos casos que decida desistir de la expropiación estando el caso ya presentado, o que por falta de su cooperación el municipio tenga que desistir del pleito de expropiación o el Tribunal desestime el mismo. 

    • El municipio no realizará el traspaso de la propiedad hasta que  no salde cualquier suma que adeude por motivo del proceso. También puede llevar a cabo acciones de cobro. 

  • Luego de que se emita sentencia o el municipio compre la propiedad, el municipio le transferirá la propiedad mediante la firma de una escritura pública.

  • La ley exige que el proceso desde que se contesta la demanda hasta que se emite la sentencia no debe tardar más de un año.

¿De dónde sale esta información?

Este contenido hace referencia al Código Municipal de Puerto Rico, Ley Núm. 107 de 13 de agosto de 2020, según enmendada.

Más información

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Última revisión y actualización: Aug 09, 2024
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