Son uno de los factores que utilizan los programas de vivienda federal para determinar si una familia cualifica o no cualifica para los servicios.

Se toman en consideración distintos factores para determinar los límites de ingresos entre ellos: las zonas geográficas y los ingresos medianos de las familias en dichas zonas. La información se obtiene de los datos de la encuesta sobre la comunidad del censo de hasta cinco años previos de la determinación de los límites de ingresos, además se toman en consideración factores de inflación de acuerdo a lo establecido en el Índice de Precios al Consumidor. Luego de examinados los factores anteriormente mencionados, como resultado, se determinan los límites de ingresos en sus distintas categorías; Ingresos Bajos (el 80% del ingreso mediano de la familia de la zona geográfica) Ingresos Bastante Bajos (el 50% del ingreso mediano de la familia de la zona geográfica) Ingresos Extremadamente Bajos (el 30% del ingreso mediano de la familia de la zona geográfica).

En el siguiente enlace podrá tener acceso a los límites de ingreso según establecidos por la HUD https://www.huduser.gov/portal/datasets/il.html#documents_2025

Los límites de ingresos se determinan anualmente.

Las familias residentes participantes del Programa de Vivienda Pública tienen que cumplir con los límites de ingresos, aun cuando ya son parte del Programa de Vivienda Pública, y tienen un contrato de arrendamiento.

El límite de ingresos excesivos, es el ingreso en exceso máximo que puede tener una familia para ser parte o continuar siendo parte del Programa de Vivienda Pública. Si se determina que los ingresos de una familia sobrepasan el límite de ingresos excesivos, esa familia podría tener que pagar una renta significativamente más alta.

Se determina por región multiplicando el número correspondiente a Ingresos Bastante Bajos (el 50% del ingreso mediano de la zona geográfica) por la cantidad de 2.4. El resultado se considera como el límite de ingresos excesivos según la HUD.

Para identificar si los ingresos de una familia se encuentran por encima del límite de ingresos excesivos, se debe calcular su ingreso neto, aplicando las deducciones permitidas que establece el Reglamento de Ocupación de Vivienda Pública, también conocido como el Reglamento ACOP y compararlo con el límite de ingresos excesivos que corresponde a zona geográfica. Si el ingreso neto es mayor, al límite de ingresos excesivos, la familia se considera una familia con ingresos excesivos.

24 meses de periodo de gracia 

1. 1. El alza en la renta aplicará solo si la familia permanece sobre el límite de ingresos excesivos por un periodo continuo de 24 meses. 

2. Derecho a recibir al menos tres cartas de notificación

   1. Durante el periodo de los 24 meses anteriormente mencionado, la AVP tiene que notificarle a las familias que se encuentran por encima del límite de ingresos excesivos y cuáles son las consecuencias de ello y sus derechos. La familia debe recibir al menos 3 cartas en el periodo de 24 meses detallando esta información. Para conocer más sobre el contenido de dichas notificaciones y las fechas en las que se deben enviar, visite el siguiente enlace: https://ayudalegalpr.org/resource/notificaciones-sobre-ingresos-excesivos-en-vivienda-publica

3. Documentación sobre las políticas de la implementación de las normas establecidas a través de HOTMA

   1. ¿Qué es HOTMA?

      1. La Ley de Oportunidades de Vivienda a Través de la Modernización de 2016, por sus siglas en inglés HOTMA.  Es una ley que tiene como propósito que los límites de ingresos establecidos anualmente por la HUD apliquen tanto a los solicitantes del programa de vivienda pública como a los residentes del Programa de Vivienda Pública.

HUD exige a las agencias públicas de vivienda, por sus siglas en inglés PHA, incluida la AVP que actualicen sus reglas para que estén acorde a la normativa establecida en HOTMA. A través del desarrollo de esas políticas, la AVP puede considerar dónde podrían proporcionar ajustes razonables en la administración de los requisitos de exceso de ingresos, siempre que tales políticas sigan la Ley de Vivienda de 1937. La AVP está obligada a conceder los ajustes razonables que puedan ser necesarios para las personas con discapacidades. Para conocer más sobre las necesidades especiales y los acomodos razonables en la vivienda visite el siguiente enlace.

Al momento, la documentación sobre las políticas de implementación de HOTMA se encuentra en el Reglamento ACOP.

De acuerdo al Reglamento ACOP si los ingresos de la familia son mayores a los límites de ingreso, la familia deberá firmar un nuevo contrato de arrendamiento para familias con ingresos excesivos, NPHOI por sus siglas en inglés, o desalojar la propiedad.  Una vez la familia firma el nuevo contrato, se considerará el alquiler de la familia como un alquiler no subsidiado. Por tal razón, la familia no se considerará como parte del Programa de Vivienda Pública por lo que no contará con los beneficios o protecciones del programa.

Por ejemplo, la familia no estará sujeta a la evaluación de ingresos, estará excluida del consejo de inquilinos, no tendrá derecho a solicitar vistas o presentar querellas ante la AVP, no podrán participar de programas exclusivos para residentes de vivienda pública, ni podrá participar de otros beneficios. 

Al firmar el contrato de alquiler, la familia residente tendrá que pagar la cantidad de alquiler mensual que será igual al “justo valor del mercado” (FMR por sus siglas en inglés) o el subsidio determinado para la unidad de vivienda. 

Si una familia con ingresos excesivos que firma el contrato de vivienda subsidiada, experimenta posteriormente una reducción en sus ingresos, la familia solo podrá ser readmitida al Programa de Vivienda Pública si vuelve a convertirse en una familia de bajos ingresos elegible y vuelve a solicitar al Programa de Vivienda Pública.

Los alquileres justos de mercado (FMR) son estimaciones del alquiler más el costo de los servicios públicos, excepto el teléfono. Estos se entienden que son el estándar para el costo de alquiler para una vivienda de calidad en una zona geográfica determinada. Los FMR se fijan de acuerdo a la cuantía de alquiler que corresponde al 40% de una zona geográfica, excluyendo a unidades de vivienda pública y unidades de inferior calidad.

Si la familia sufre una reducción en ingresos en cualquier momento dentro del periodo de 24 meses antes mencionado, tendrá derecho a un nuevo periodo de 24 meses y tendrá derecho a recibir nuevamente las tres notificaciones mencionadas anteriormente.

• Familias excediendo el ingreso de límites excesivos, 24 CFR 960.507: https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-960.507

• Reglamento de las Políticas de Admisión y Ocupación Continuada: http://app.estado.gobierno.pr/ReglamentosOnLine/Reglamentos/9667.pdf

• Limitation on Public Housing Tenancy for Over-Income Families, PIH-2023-03: https://www.hud.gov/sites/dfiles/OCHCO/documents/2023-03pihn.pdf

Para más información acerca de Vivienda Pública visite el siguiente enlace. 

En ayudalegalpr.org encontrará información legal, que debe utilizar según su mejor criterio y necesidad. Si usted necesita representación legal, visite nuestro directorio de servicios legales gratuitos aquí.