La Administración Federal de Vivienda (FHA), en respuesta al severo impacto económico causado por la pandemia, ha implementado varias medidas para ayudar a las familias afectadas a retener aquellas casas con hipotecas FHA. Estas medidas de recuperación son opciones de mitigación de pérdidas disponibles a residencias unifamiliares que atienden tanto las necesidades de quienes pueden ponerse al día en sus pagos regulares como de quienes necesitarán una reducción en dichas mensualidades.

Las siguientes son alternativas disponibles para personas deudoras afectadas, directa o indirectamente, por la pandemia del COVID-19: 

• COVID-19 Forbearance;

• COVID-19 Advance Loan Modification;

• COVID-19 Recovery Standalone Partial Claim;

• COVID-19 Recovery Modification;

• COVID-19 Recovery Non-Occupant Loan Modification;

• COVID-19 Pre-Foreclosure Sale;

• COVID-19 Deed-in-Lieu of Foreclosure.

Toda persona cuya capacidad para hacer pagos hipotecarios se viera afectada adversamente por el COVID-19 tenía derecho a solicitar un periodo de moratoria, sin

importar el estado de morosidad de su préstamo. La moratoria consistía en la reducción o suspensión en los pagos de la hipoteca independientemente de su nivel de atraso. 

La extensión del periodo de moratoria dependerá de cuándo la persona deudora solicitó por primera vez la moratoria, según se detalla a continuación. Ningún periodo de moratoria puede extenderse más allá del 30 de septiembre de 2022 o 6 meses luego de finalizar la Emergencia Nacional por COVID-19, lo que ocurra más tarde.

Además del beneficio de la reducción o suspensión en pagos, las personas acogidas a esta moratoria están exentas de pagar penalidades o recargos. Las personas bajo moratoria tampoco serán consideradas en delincuencia para fines de entidades de reporte crediticio.

Esta opción, también conocida como COVID-19 ALM, permite realizar un cambio permanente en uno o más términos del préstamo

hipotecario con el fin de alcanzar una reducción de un mínimo de 25% del del principal e interés en el pago. Esta alternativa tiene como propósito resolver la delincuencia y poner el préstamo al día. Todos los cargos por demora, cargos adicionales y penalidades serán eliminados, excepto aquellos incurridos previo al 1 de marzo de 2020.

El COVID-19 ALM tiene los siguientes requisitos:

• El préstamo debe tener más de 90 días de atraso

• La modificación debe ser a un término de 30 años (360 meses)

• Alcanzar una reducción mínima de 25% en el principal é interés del pago mensual

• La tasa de interés debe ser fija

• La propiedad debe estar ocupada, aunque no tiene que ser por el propietario

El acreedor hipotecario no tiene que comunicarse con la persona deudora para evaluar si cualifica para esta alternativa. Si la persona cualifica, tampoco es necesario contactarla previo a enviarle los documentos necesarios para completar la modificación del préstamo bajo esta alternativa. Junto a los documentos que el acreedor hipotecario enviará para procesar este tipo de modificación, incluirá una carta (cover letter) que incluya lo siguiente:

• explicación de los términos y condiciones, incluyendo información sobre el pago modificado;

• fecha de vencimiento de su próximo pago;

• notificación que un pago total por el balance adeudado no será requerido;

• notificación que si no acepta dicha oferta, otras opciones disponibles pueden ser exploradas;

• notificación que tiene que firmar y devolver los documentos dentro de 30 días del recibo de los mismos;

• información de contacto del administrador (servicer), si fuera necesaria

El COVID-19 ALM solo capitaliza las cantidades necesarias para poner el préstamo al día. Esto incluye:

• interés acumulado y no pagado;

• pagos adelantados a la cuenta plica (escrow) realizados por el acreedor hipotecario;

• deficiencias proyectadas de la cuenta plica;

• honorarios legales y costos asociados con la ejecución de hipotecas y de quiebras; (estos no podrán ser más altos de los costos que HUD estima son habituales y razonables para este tipo de transacción);

• el acreedor hipotecario podrá incluir un mes adicional al total de la deuda no pagada para permitir el tiempo necesario para que la persona deudora pueda devolver los documentos de la hipoteca modificada antes de que comiencen los pagos de la hipoteca luego de la modificación.

Además del COVID-19 ALM y las moratorias mencionadas, la FHA ha autorizado otras ayudas para que las personas deudoras puedan restablecer su hipoteca y posiblemente reducir el pago de principal e interés. Estas ayudas buscan minimizar el riesgo de recaer en estado de morosidad. Las personas pueden beneficiarse de una o más de estas ayudas, y no será requisito el completar un plan de pago a prueba (TPP-Trial Payment Plan) para recibir las mismas.

Las alternativas de mitigación de pérdidas bajo el programa de “Recuperación COVID-19” son las siguientes:

• COVID-19 Recovery Standalone Partial Claim;

• COVID-19 Recovery Modification;

• COVID-19 Recovery Non-Occupant Loan Modification;

Si una persona está en una Moratoria por COVID-19, el acreedor hipotecario tendrá que:

• Al terminar la moratoria, evaluar a la persona para ofrecerle una de las alternativas de “Recuperación COVID-19”

• Completar la opción de mitigación de pérdida apropiada para no más tarde de 120 días de que se complete o expire la moratoria, lo que ocurra primero.

Si una persona no está en una Moratoria COVID-19, el acreedor hipotecario tendrá que:

• Evaluar a la persona para ofrecerle una de las alternativas de “Recuperación COVID-19” si ésta tiene 90 días o más de morosidad y reclama que ha sido impactada de manera negativa por el COVID-19

• Completar la opción de mitigación de pérdida no más tarde de 120 días de solicitada la asistencia

• Informar, utilizando cualquier método de comunicación disponible, que puede aplicar al Fondo de Asistencia a Dueños de Hogar (HAF)

La Reclamación Parcial “Recuperación COVID-19” está dirigida a aquellas personas afectadas por el COVID-19 pero que pueden continuar con sus pagos hipotecarios. Esta alternativa restablece la hipoteca a través del uso de una reclamación parcial.

Esta alternativa requiere que la persona deudora pueda realizar los pagos hipotecarios a tiempo y esté ocupando la casa hipotecada. El acreedor hipotecario debe cumplir con lo siguiente:

• Que la hipoteca se restablezca por completo

• Que la Reclamación Parcial incluya sólo los atrasos, esto significa cualquier cantidad necesaria para restablecer la hipoteca, lo que incluye:

  • pagos adelantados a la cuenta plica (escrow) realizados por el acreedor hipotecario;

  • deficiencias proyectadas de la cuenta plica; y

  • honorarios legales y costos asociados con la ejecución de hipotecas y de quiebras; (estos no podrán ser más altos de los costos que HUD estima son habituales y razonables para este tipo de transacción)

• Que todos los cargos por demora, cargos adicionales y penalidades sean eliminados, excepto aquellos incurridos previo al 1 de marzo de 2020

• Que la cantidad de la Reclamación Parcial no exceda el 25% del balance del principal adeudado a la fecha del Incumplimiento (Default) en el momento de realizar la Reclamación Parcial menos cualquier pago de una Reclamación Parcial anterior

La Modificación “Recuperación COVID-19” tiene como objetivo una reducción de 25% al principal e interés (P&I) del pago mensual de la hipoteca. La misma consiste de una modificación a la hipoteca a un término de 360 meses (30 años), la cual debe incluir una reclamación parcial. La reclamación parcial es un gravamen subordinado que incluirá una parte del monto a resolver y, si cumple con los requisitos, un aplazamiento del principal. El acreedor hipotecario debe evaluar para esta alternativa a aquellas personas que no cumplen los requisitos de la Reclamación Parcial “Recuperación COVID-19”.

Esta alternativa requiere que la persona deudora indique que tiene la capacidad de hacer el pago hipotecario modificado, y que la propiedad está ocupada por el dueño.

La Modificación “Recuperación COVID-19” tiene 5 pasos para determinar cuál será el pago objetivo. No se requiere documentación de ingresos para calcular este pago hipotecario mensual modificado. Estos 5 pasos son:

PASO 1: Calcular la disponibilidad de reclamación parcial

• La Reclamación Parcial no puede exceder del 25% del balance del principal adeudado a la fecha del incumplimiento.

PASO 2: Atrasos

• Los atrasos se refieren a cualquier cantidad necesaria para que el atraso se ponga al día, y pueden incluir:

  • Intereses devengados impagos

  • Pagos adelantados a la cuenta de reserva (plica o “escrow”)

  • Deficiencias proyectadas de la cuenta de reserva (plica o “escrow”)

  • Honorarios legales y costos asociados a la ejecución de hipoteca o quiebra (estos no pueden exceder lo que HUD entienda habituales y razonable)

• Puede incluirse un mes adicional a la deuda pendiente para dar tiempo a completar la documentación para esta alternativa

• Todos los cargos por demora, cargos adicionales y penalidades serán eliminados, excepto aquellos incurridos antes del 1 de marzo de 2020.

PASO 3: Modificar la tasa de interés y término de la hipoteca

• Se ampliará el término del préstamo a 360 meses y se calculará el préstamo hipotecario modificado.

• La tasa de interés de la hipoteca modificada no será mayor que la tasa más reciente de la Encuesta de Mercado Hipotecario Primario Semanal de Freddie Mac para hipotecas que cumplen con la tasa fija a 30 años, redondeada al octavo de 1% más cercano a partir de la fecha en que se le ofrece esta alternativa.

• La tasa de interés será fija.

PASO 4: Principal diferido

• Si no se alcanza el pago objetivo, el acreedor hipotecario deberá aplicar los fondos restantes de la Reclamación Parcial, si los hubiese, como principal diferido, para así lograr el Pago Objetivo con la Hipoteca Modificada.

PASO 5: Pago objetivo no alcanzado

• Si no se logra alcanzar el Pago Objetivo siguiendo los pasos anteriores, entonces el acreedor debe ofrecerle a la persona deudora el pago mensual más bajo de principal e interés que se alcanzó con esta alternativa. Si la deudora indica que puede hacer dicho pago, entonces el acreedor debe completar esta opción.

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