¿Existen protecciones para personas inquilinas durante el proceso de ejecución hipotecaria?
Contenido
- ¿Qué derechos tengo como persona inquilina si la propiedad que alquilo ha sido ejecutada en un proceso de ejecución de hipoteca?
- ¿Qué es un arrendamiento de buena fe?
- ¿Qué es la renta justa de mercado?
- ¿Qué es un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal?
- ¿Qué protecciones tienen las personas inquilinas que reciben el subsidio de Sección 8?
- Más información
- Si busca representación legal
¿Qué derechos tengo como persona inquilina si la propiedad que alquilo ha sido ejecutada en un proceso de ejecución de hipoteca?
La Ley Federal de Protección a los Inquilinos durante el Proceso de Ejecución Hipotecaria (Protection Tenants at Foreclosure Act) de 2009 protege, bajo ciertas circunstancias, a las personas inquilinas de desalojos luego de la ejecución hipotecaria de la vivienda alquilada.
La Ley establece que en el caso de la ejecución hipotecaria de una propiedad adquirida con un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal o de cualquier vivienda o propiedad inmueble residencial, la persona o entidad que adquiere la propiedad como parte del proceso de ejecución de hipoteca, podrá adquirir la posesión de la misma luego de:
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proveer un aviso de desalojo a cualquier persona inquilina de buena fe, al menos 90 días antes de la fecha en que deberá desalojar; y
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las inquilinas con contratos de arrendamiento de buena fe, celebrados antes de la fecha del aviso de ejecución hipotecaria, deben poder ocupar la propiedad hasta finalizar la vigencia del contrato de alquiler. Sin embargo, la persona o entidad que adquirió la propiedad como parte del proceso de ejecución hipotecaria puede resolver un contrato de alquiler en la fecha de ejecución hipotecaria y proporcionar el aviso de desalojo de 90 días que establece el párrafo anterior si:
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planea ocupar la propiedad como su residencia principal;
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no existe un contrato de arrendamiento de buena fe; o
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se trata de un contrato que las partes voluntariamente pueden resolver de acuerdo con la ley local.
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¿Qué es un arrendamiento de buena fe?
La Ley establece que un arrendamiento de buena fe es aquel que:
- La persona inquilina no es la deudora hipotecaria o su hijo o hija, cónyuge, padre o madre, según el establecido en el contrato de alquiler;
- el arrendamiento fue el resultado de una transacción en condiciones de plena competencia; y
- el contrato de alquiler requiere un canon de renta sustancialmente inferior a la Renta Justa de Mercado de la propiedad o la renta de la unidad recibe un subsidio federal, estatal o local.
¿Qué es la renta justa de mercado?
La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rents) es una estadística que se utiliza para determinar la cantidad que se debe pagar de renta dependiendo de las diferentes características de la propiedad y el área geográfica en que esté ubicada.. Esta estadística es determinada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Puede ver la Renta Justa de Mercado de su área en el siguiente enlace: https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html#2023
¿Qué es un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal?
La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces ("Real Estate Settlement Procedures Act") define el término "préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal" como aquél que no sea un financiamiento temporal y que:
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está garantizado por un primer gravamen o un gravamen subordinado sobre propiedades residenciales diseñadas principalmente para la ocupación de una a cuatro familias, incluido cualquier préstamo garantizado, cuyo dinero se utiliza para pagar por adelantado o pagar un préstamo existente garantizado por la misma propiedad; y
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sea realizado por cualquier prestamista cuyos depósitos o cuentas estén asegurados por cualquier agencia del Gobierno Federal;
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sea realizado por cualquier prestamista que esté regulado por cualquier agencia de el Gobierno Federal; o
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sea realizado, asegurado, garantizado, complementado o subsidiado, por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) o cualquier otro funcionario o agencia del Gobierno Federal;
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Está en conexión o bajo un programa de vivienda o desarrollo urbano administrado por HUD o está en conexión o bajo un programa de vivienda o relacionado administrado por cualquier otro funcionario o agencia;
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está destinado a ser vendido por el prestamista original a la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental, la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios o una institución financiera que la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios comprará;
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es hecho por cualquier acreedor que hace o invierte en préstamos de propiedades residenciales que suman más de un $1,000,000 por año. El término acreedor no incluye ninguna agencia o instrumento de ningún Estado.
¿Qué protecciones tienen las personas inquilinas que reciben el subsidio de Sección 8?
La Ley de Protección a los Inquilinos durante el Proceso de Ejecución Hipotecaria brinda protecciones adicionales a las personas inquilinas que se benefician del programa de Sección 8.
La Ley permite a las inquilinas continuar ocupando la vivienda de existir un contrato de alquiler vigente y requiere que la nueva propietaria reconozca y asuma el contrato respecto al subsidio entre la entidad que administra el subsidio y la persona propietaria anterior.
También excluye explícitamente la transferencia de la propiedad a través de la ejecución hipotecaria como "buena causa" para la terminación de dicho contrato de alquiler, excepto si la nueva propietaria:
- ocupará la unidad como residencia principal; y
- ha proporcionado un aviso de desalojo a la inquilina , al menos 90 días antes de la fecha en que deberá desalojar.
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